«Пора признать: большая часть жителей не хочет управлять своим домом»
«Что такое сфера управления домами: это рынок или государственно-муниципальная услуга?» — рассуждали сегодня в стенах Госдумы РФ. На этот вопрос в стране не могут ответить вот уж четверть века. А беды тут все те же: жильцы не хотят и не могут управлять и принимать решения на собраниях, люди до сих пор уверены, что это дело чиновников. Так что казанские власти призывают допустить наконец муниципалитеты к управлению домами, хотя Москва уже и так забрала себе 70% жилья и вливает в его содержание бюджетные миллиарды, но это все-таки не город, а регион. Не пора ли исполнить мечту УК сбагрить властям убыточные двухэтажки, ввести раздельные тарифы для разного типа домов и разобраться с «мусорной» реформой — в репортаже «БИЗНЕС Online».
Сегодня в Госдуме депутат от Татарстана Марат Нуриев организовал круглый стол, посвященный обсуждению совершенствования системы управления многоквартирными домами Фото: Елена Колебакина-Усманова
Сегодня в Госдуме депутат от Татарстана Марат Нуриев организовал круглый стол, посвященный обсуждению совершенствования системы управления многоквартирными домами. Костяк участников дискуссии составляли представители управляющих компаний из Казани, плюс депутаты Казгордумы и эксперты федерального уровня.
«Одно дело — наши постоянные обсуждения внутри комитета с экспертами, а другое дело — когда присоединяются люди, которые работают „на земле“. Достаточно часто бывает так, что наши законы на практике работают не так, как мы предполагали, или вообще не работают», — призналась зампредседателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева. И добавила, что, конечно, хотелось бы в сфере управления МКД и ЖКХ «сделать работающую конструкцию».
Проблемы в этой сфере «тянутся с 1990-х годов», когда на смену государственных ЖЭКам и ДЭЗам пришли частные управляющие компании, напомнила историю вопроса Разворотнева.
«Считалось, что конкуренция должна повлиять положительно на качество управления МКД. Также вы помните период, когда у нас насаждались ТСЖ, когда финансирование регионов увязывалось с количеством ТСЖ, когда они росли как грибы после дождя», — напомнила депутат, указывая, что без господдержки эта практика в итоге «начала сходить на нет».
В 2005 году был принят Жилищный кодекс РФ, в соответствии с которым собственников обязали самим выбирать «управляйки», контролировать и менять их, если их работа вдруг не устраивает владельцев жилья. Но и тогда еще в системе ЖКХ сохранялись МУПы, с которыми «активно боролась» ФАС. «Мы неоднократно с ними встречались и говорили: „Вы понимаете, что у нас в некоторых территориях нет конкурентной среды для управления? За какую конкуренцию вы бьетесь?“. Тем не менее ФАС эту тему с ликвидацией МУПов и ГУПов активно продавливала», — вспоминала Разворотнева.
Однако, по ее мнению, самой критичной новацией в Жилищном кодексе стали рыночные цены на содержание и текущий ремонт МКД. Это произошло в бытность Германа Грефа в кресле министра экономразвития и торговли РФ (2000–2007 годы). Он настоял на том, чтобы тарифы на содержание устанавливались самими собственниками.
В нулевые у населения появилось право устанавливать тарифы на содержание жилья, напомнила Разворотнева. Появился Жилищный кодекс — и вроде как на бумаге наступила рыночная эра. «При этом рыночные методы работы, в отличие от, например, стран Европы, не выдерживались в полной мере. В Европе был чистый эксперимент, когда ты как собственник отвечаешь за содержание жилья», — отметила депутат и привела в пример разрушающиеся дома в Болгарии, Польше и других странах. В России власть никогда не снимала с себя социальную ответственность за то, как живут люди. Поэтому, несмотря на установленную собственниками цену, чиновники требовали полного объема работ в МКД. И до сих пор не предусмотрена ответственность собственника за непринятые решения.
«Наверное, это стало критическим моментом. Мы до сих пор не можем определиться в этой сфере, где мы живем — в социализме или капитализме. Что такое сфера управления МКД: это рынок или государственно-муниципальная услуга?» — добавила Разворотнева.
По ее мнению, государство всегда внушало людям, что если они даже не будут ничего делать, то оно само все решит. В итоге решения государства, в том числе по тарифам, чаще политические, а не экономические. Поэтому, по словам Разворотневой, регионы на этой развилке все чаще склоняются к тому, что если на них взвалить ответственность за эту сферу, то должно быть больше полномочий. Самый продвинутый регион в этом смысле — Москва: более 70% МКД находится под управлением ГБУ «Жилищник», которое отвечает не только за дома, но и за придомовую территорию. «Именно эту часть их деятельности Москва софинансирует. За счет централизации, укрупнения появляется возможность у города покупать современную технику, реагенты и так далее. Но без софинансирования за счет бюджета это не работает», — подчеркнула Разворотнева.
Сейчас по этому же пути пытается идти Санкт-Петербург. Хотели бы и другие регионы, но не всем это подходит.
Татарстан еще в 2014 году предлагал дополнить три способа управления МКД четвертым — муниципальным. Однако законопроект Госсовета РТ Госдума завернула Фото: «БИЗНЕС Online»
Казани, как считает замруководителя исполкома города по вопросам жилищно-коммунального хозяйства и гражданской защиты Искандер Гиниятуллин, пример Москвы вряд ли удастся перенять. «Москва — это регион, Казань — это муниципалитет. Поэтому сама система власти другая. Второй момент — совершенно разные, несопоставимые финансовые возможности. ГБУ „Жилищник“ работает со всеми домами, финансируя половину. Практически половина платы за жилье субсидируется бюджетом Москвы. Мы этого себе позволить не можем», — пояснил он в беседе с «БИЗНЕС Online».
Поэтому, по словам Гиниятуллина, просто надо разрешить муниципалитетам законно работать на рынке управления МКД. «Мы и так сегодня де-факто отвечаем за жилье, а так у нас будут все правовые основания», — отметил он и добавил, что никто не мешает жителям в любой момент поменять форму управления домом. Татарстан еще в 2014 году предлагал дополнить три способа управления МКД четвертым — муниципальным. Однако законопроект Госсовета РТ Госдума завернула.
Разворотнева, однако, отметила: при муниципальной форме управления тоже будут проблемы, только уже у местных бюджетов. Чаще всего оказывается, что в бюджетные структуры «сгружается неликвид».
Госдума пыталась это поправить, приняв закон, который позволяет регионам для управления аварийными домами без конкурса выбирать управляющие компании и финансировать их деятельность. Но такая практика будет применяться только с 1 марта 2027 года, поэтому еще придется посмотреть, сколько регионов пойдут по этому пути. Также депутат уточнила, что они пытались включить в этот закон и дома, по которым конкурсы не состоялись, но встретили сопротивление ФАС и правительства РФ. Поэтому сделать это не удалось.
В заключение Разворотнева заявила, что пора уже признать, что бо́льшая часть собственников «не хочет и не может управлять своим имуществом» — и не нужно их толкать на этот путь. «Мне кажется, надо повторять схему, которая существует в капремонте. Есть некий общий котел — региональная, муниципальная компания, в которую поступают все платежи», — считает она. А те, кто хочет сам управлять домом, пусть проводят собрание, создают аналог ТСЖ, открывают спецсчет либо выбирают УК и сами следят за ней. Такая вот свобода выбора.
Гиниятуллин призвал менять систему хотя бы поэтапно, чтобы «коллега в синем мундире» не указывал на превышение полномочий местным властям Фото: Елена Колебакина-Усманова
Ну хорошо — есть понимание, что Казань предложила некий ущербный путь, но какие перспективы, поинтересовался Гиниятуллин. В конце концов, с момента инициативы по внедрению муниципальной формы управления прошло уже 12 лет!
По мысли Разворотневой, «пока рулят юристы», которые указывают на «священное право собственности» и предъявляют другие формальные претензии, которые может преодолеть только «кто-то высокопоставленный».
Разворотнева отметила, что сама стояла у истоков лицензирования УК, потому что на форуме ОНФ задала Владимиру Путину вопрос о том, что должно быть — саморегулирование или лицензирование. «Путин ответил, что лицензирование. Пока у нас Путин или, например, Мишустин не скажут, что начинаем заново перекраивать сферу ЖКХ, ничего не будет», — считает она.
Однако Рустам Минниханов как руководитель комиссии Госсовета «Инфраструктура для жизни» имеет хорошие перспективы влияния на ситуацию, считает депутат. Как пример она вспомнила предложение раиса РТ о создании системы безопасности в МКД с установлением газовых анализаторов — идею поддержали в минстрое РФ. А это значит, что есть перспективы принятия и других инициатив.
Позицию Разворотневой прокомментировала директор фонда института развития города Ирина Генцлер. По ее мнению, общая тенденция в том, что принятие любого закона или нормативно-правового акта превратилось в директивный метод. «Нереально это, зачем? Наш подход: нужно давать различные варианты, чтобы каждый выбирал то, что лучше получается», — заявила Генцлер. Кроме этого, от нее поступило предложение не делать в отношении каждого вопроса исключительно компетенции общего собрания — ведь есть такие темы, которые большинство людей просто не интересуют. Как тогда быть с тем, что общедомовое имущество общее и решение должны принимать все собственники, непонятно…
Однако Гиниятуллин гнул свое. Можно не менять Жилищный кодекс, а просто дать муниципалитетам право создавать муниципальные предприятия в сфере управления ЖКХ. «Мы пойдем к людям и предложим выбор вместо УК и ТСЖ муниципальный способ управления, не претендуя на их собственность. Нам она тоже не нужна. Мы знаем, что государство считается худшим собственником», — заявил замглавы исполкома Казани.
Но при муниципальном способе управления можно подключить для контроля, например, Счетную палату. А сегодня же получается так, что с муниципальным жилищным контролем нельзя прийти в дома без муниципальной доли. «В Казани таких домов больше половины! При этом население считает, что за все ответственен муниципалитет», — указал Гиниятуллин. По его словам, за 20 лет действия Жилищного кодекса жители уже пришли к пониманию того, что им принадлежат не только обои в квартире, но и ее стены. «А через еще 20 лет они, наверное, согласятся с тем, что им принадлежат и лестничные клетки», — иронизировал он.
Разворотнева парировала: Москве же удалось создать управляющие компании в форме бюджетных учреждений? Да, это не просто город — это регион. Но значит, и другие регионы могут пойти по этому пути — возможности есть! Гиниятуллин на это заметил, что муниципалитеты все равно «связаны по рукам и ногам». «В доме случился пожар, но мы не можем его ремонтировать, потому что нет оснований», — привел он пример. Однако при этом люди все равно будут обивать пороги чиновников и требовать решения проблемы, хотя формально власти тут никаких прав не имеют: это не их имущество, а жителей! Так что по какому праву чиновники лезут в дом? Гиниятуллин призвал менять систему хотя бы поэтапно, чтобы «коллега в синем мундире» не указывал на превышение полномочий местным властям.
Заместитель председателя комитета ЖКХ исполкома Казани Римма Гарипова подчеркнула, что другие способы управления домами никто не предлагает ликвидировать, а органы МСУ могли бы стать четвертым вариантом управления жильем. «Там, где собственники довольны своей УК или ТСЖ, они должны остаться на этом рынке. Но есть подавляющее большинство собственников МКД, которые сегодня ассоциируют систему управления многоквартирными домами с местной властью. Люди говорят: „Чиновники из сферы ЖКХ, которые управляют нашими домами…“», — уверена она.
Директор УК «ЖКХ Дербышки» Нияз Гиниятов тоже согласился, что муниципальный способ управления должен быть узаконен. «Но не боитесь ли вы, что в МУПе в управлении останутся только те дома, которые двухэтажные, малоэтажные? Хватит ли бюджета?» — спросил он. По его словам, если будет муниципальный способ управления, то его УК с радостью отдаст такие дома бюджетным структурам. Еще бы — кому нужен этот балласт, который только требует денег, а платы от таких домов не хватает даже на дворника?
Гарипова уточнила: если какие-то аварийные дома перейдут в управление муниципалитета, то не будут освобождены от оплаты ЖКУ. Но будет особенность — «котловой способ управления». Как будто, впрочем, это сейчас на практике не так… Да, по закону на дом должны расходоваться те средства, что заплатили его жители. Но на практике деньги «размазываются» по всему жилфонду в управлении УК, иначе невозможно заткнуть текущие дыры, и особенно в маленьких домах.
«Мантры, что собственник должен начать управлять своим домом, мы слышим на протяжении действия Жилищного кодекса. К сожалению, собственник не стал этим заниматься» Фото: Максим Коротченко/ТАСС
Эту боль подтверждает председатель совета директоров «Инноватика» Александр Гурылев.
«Если УК имеет, условно, 20 процентов девятиэтажек, 30 процентов пятиэтажек и оставшиеся „деревяшки“ — вы не можете не работать котловым методом. Вы вынуждены деньги девятиэтажек тратить на эти деревяшки! Только в этом случае вы в состоянии решать аварийные ситуации. Вы неизбежно в работе котловым методом девятиэтажками будете оплачивать работы в двухэтажках», — пояснил он.
Так что выход тут — прямая и адресная поддержка маленьких домов, по опыту Москвы. Потому что с точки зрения экономики жителям старых многоквартирных домов, которые требуют капремонта, придется платить гораздо больше, чем жителям недавно построенных. Но платеж-то получается колоссальным! Отсутствие экономически обоснованного ценообразования и невозможность клиента оплатить услуги в полном объеме — главные проблемы отрасли, уверен Гурылев. В теории на каждый дом в зависимости от его состояния должен быть свой тариф. Поэтому он заявил, что надо помогать точечно, а не работать котловым методом.
Гурылев уверен, что можно «выруливать» ситуацию, чтобы собственники все-таки появлялись и задумывались над ремонтом своих домов.
«Мантры, что собственник должен начать управлять своим домом, мы слышим на протяжении действия Жилищного кодекса. К сожалению, собственник не стал этим заниматься», — прокомментировал Гиниятуллин.
«Его никто к этому не готовил», — согласился Нуриев.
Гиниятуллин согласился: человек сам не может этого делать, хотя бы потому, что знаний не хватит.
При этом, по словам Гиниятуллина, ситуация с годами меняется: например, молодежь за мобильность, а не за квадратные метры. «И рассчитывать, что молодежь будет участвовать в собраниях через ГИС ЖКХ, — это утопия. Надо забыть уже об этом», — добавил он.
Да и вообще, раз уж муниципалитетам не хотят доверить управление жилищным фондом, лучше вообще отменить право собственности жителей на общее имущество МКД. «Зачем она нужна собственникам квартир? — пожал плечами Гиниятуллин. — Давайте отменим коллективное право на общее имущество. Давайте дадим право продать его кому-то. Пусть появится конкретный собственник общего имущества. И он уже сам за собранные деньги будет нести ответственность за то, в каком состоянии дом. И мы с него будем конкретно спрашивать». Он даже вспомнил примеры, когда граждане требовали отдать «три квадратных метра земли» под домом, чтобы он смог их продать и переехать.
Чуть позже в беседе с «БИЗНЕС Online» Гиниятуллин пояснил, что этот новый собственник общего имущества все равно будет собирать деньги с жителей дома, чтобы его содержать.
«Одно время ходила шутка, что когда звонишь в домофон, а у тебя есть долги, то тебе не открывают дверь или легонько бьет током. Или зашел в лифт с карточкой — три копейки списалось, чтобы выйти, еще надо карточкой провести. Это, конечно, шутка. Но механизмов может быть много. А речь о том, что общее имущество не имеет хозяина как такового», — рассказал он. Гиниятуллин пожаловался, что в Казани не могут жителей мотивировать даже на то, чтобы те проголосовали за вывоз снега из двора, что не заложено в тарифе. «Только 200 домов приняли такое решение. Разве это показатель?» — расстраивался замглавы исполкома Казани.
Собственник ни за что не отвечает и ничего не хочет делать, поддержал тему председатель комитета Госсовета РТ по жилищной политике и инфраструктурному развитию Андрей Егоров. «Съездите в Балашиху, там рынок есть. Спросите у граждан: „А вы знаете, что такое ГИС ЖКХ?“ Если вам ответит 0,1 процента, уже будет хорошо», — отметил он.
По его мнению, регионам не просто надо дать полномочия по ЖКХ — нужно полностью поменять подход и не рассматривать систему жилищно-коммунального хозяйства как бизнес. «Это социальный проект. Москва и Казань — это не вся Россия. В других регионах жизнь еще хуже. Дайте регионам возможность! Хотя бы Татарстану дайте возможность самому принимать решение по мусору и ЖКХ», — призвал Егоров.
По мнению начальника Госжиинспекции РТ Александра Тыгина, жилфонд необходимо разделить на сельский и городской. «Даже если мы возьмем пригород Казани — там много очень нюансов. Я бы бо́льшую часть государственного внимания направил как раз туда. Где и вывоз мусора действительно сумасшедше дорогое удовольствие, обслуживание жилого фонда, а у крупных городов совершенно другие проблемы», — отметил он.
Еще одна важнейшая проблема коммунального хозяйства — это мусор. И, конечно, та самая реформа, которая полностью перевернула все: полномочия переданы регионам, но по факту проблемы опять-таки разгребают на уровне местных властей.
«Одним словом можно сказать: все плохо на самом деле. Эта реформа сродни тому же самому Жилищному кодексу РФ, который так и не начал работать должным образом», — заявил Гиниятуллин. По его словам, изначальная идея «мусорной» реформы заключалась в том, чтобы создать условия для привлечения частных инвесторов и их средств в отрасль. В свою очередь это сказалось бы на появлении инфраструктуры. Но на данный момент частные инвестиции отсутствуют, а инфраструктуру надеются создать за счет бюджетных средств.
Серьезные опасения Гиниятуллина вызывает 2028 год. «У нас в октябре истекает срок государственного контракта с региональными операторами в Республике Татарстан. В частности, в нашей зоне тоже. И насколько мне известно, региональный оператор не шибко-то и хочет продолжать эту работу», — отметил выступающий. Причины понятны: тарифы на вывоз ТКО ограничены вплоть до того, что их рост даже не соответствует уровню инфляции. Прибыли тут нет, ну так какой смысл бизнесу ковыряться в мусоре?
Все это ведет к коллапсу. «Сегодня ничего не появилось из того, что должно было быть и что предусмотрено территориальной схемой обращения с отходами в Республике Татарстан», — констатировал Гиниятуллин. Влияет на будущие сложности и недальновидность властей, которые полностью передали все на откуп регоператору. «Вплоть до фискальных функций по учету движения отходов, которые до этого времени выполняла налоговая инспекция», — добавил он.
Парадоксально, но факт: Казань — столица региона, но город стал базой для размещения отходов в западной зоне РТ. При этом 75% расходов в деятельности местного регоператора — это транспортные расходы: необходимо довезти отходы из удаленного сельского поселения на полигон в Казань. «Понятно, что коммерческая организация, целью которой является извлечение прибыли, осуществляет свою работу с минимумом каких-то итераций, с минимумом остановок, самым коротким прямым путем. Где инвестиции? Где сокращение нагрузки? Где требования Путина о том, что 60 процентов отходов должно быть переработано?» — возмущался замруководителя исполкома.
Закончил свое выступление Гиниятуллин призывом менять систему, а самой главной ошибкой было названо создание регоператора, который занимается бизнесом и цель которого — извлечение прибыли. «Регоператор может имеет право на существование. Но не как хозяйствующий субъект, который за все отвечает, начиная от контейнера и заканчивая полигоном, а как некая системообразующая структура, которая ведет учет!» — заявил он.
***
На этом, пожалуй, и остановимся, хотя на круглом столе обсуждались и другие вопросы. Но очевидно, что болото ЖКХ настолько глубокое, что даже практикам, законодателям и местным властям, собаку съевшим за десятилетия работы в системе, не удается пока договориться о том пути, куда же разворачивать реформы отрасли.