От двух и более комнат: Минниханов предложил новые условия по «семейке» для регионов
«22 региона просят увеличить лимиты семейной ипотеки», — говорил на заседании коллегии минстроя и комиссии Госсовета России раис РТ Рустам Минниханов. Немосковские лимиты в 6 млн рублей вместе со снижением ключевой ставки угрожают в регионах перетоком покупателей с первичного на вторичный рынок, что тянет за собой снижение объемов ввода жилья. Вице-премьер РФ Марат Хуснуллин называет сохранение льготной ипотеки «вынужденной мерой», а ЦБ еще в прошлом году заявил, что цена «квадрата» за пять лет господдержки подорожала вдвое без роста доступности жилья. Эксперты по-разному оценивают ипотечные «подпорки», но уже фиксируют переток клиентов на вторичку. Подробности — в материале «БИЗНЕС Online».
Глава РТ Рустам Минниханов как руководитель профильной комиссии Госсовета РТ сегодня озвучил идеи по стимулированию жилищной застройки в части семейной ипотеки Фото: tatarstan.ru
Проблемы строительной отрасли и ЖКХ сегодня обсуждали в Москве на заседаниях комиссии Государственного совета РФ по направлению «Инфраструктура для жизни» и коллегии министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства России. Глава РТ Рустам Минниханов как руководитель профильной комиссии Госсовета РФ озвучил идеи по стимулированию жилищной застройки в части семейной ипотеки. Речь шла о привязке ставки к числу детей: чем больше, тем ниже проценты — данное новшество анонсировали еще в конце 2025 года. Вновь раис РТ озвучил идею увеличить лимит для регионов с 6 млн до 12 млн рублей. Мысль звучала на похожих встречах в 2024-м, а также в 2025 году. Теперь выдвинуто новое условие.
«Увеличенные лимиты должны применяться для покупки квартир от двух и более комнат, или от 60 квадратных метров», — сказал Минниханов и сожалел, что 54% строящихся в стране квартир являются студиями или однокомнатными. Именно такие преимущественно покупали по «семейке».
Необходимость удвоения лимита раис РТ обосновал ценами в регионах, которые «сравнялись со столичными, а лимит остался прежним 6 миллионов рублей». «В таких условиях семейная ипотека утратила самостоятельность, став частью комбинированных ипотечных программ, — подчеркнул Минниханов. — 22 региона просят увеличить лимиты семейной ипотеки».
Пример Казани подтверждает наличие проблемы. При покупке двухкомнатной квартиры площадью 65 кв. м за 16 млн рублей ежемесячный платеж составит 160 тыс. рублей. «Текущий лимит семейной ипотеки в 6 миллионов рублей покрывает только 36 процентов кредита, и для его одобрения минимальный доход семейного бюджета составит 320 тысяч рублей в месяц», — описывал ситуацию Минниханов.
Для сравнения прозвучал пример Московской и Ленинградской областей, где за квартиру такой же площади сумма ежемесячного платежа в среднем составит 68 тыс. рублей и 58 тыс. рублей соответственно.
Рустам Минниханов: «При дальнейшем снижении ключевой ставки покупка вторички станет выгоднее. Возможен переток спроса из первичного сегмента во вторичный» Фото: tatarstan.ru
«Лимит семейной ипотеки 12 миллионов рублей почти полностью покрывает кредит, — отметил Минниханов. — Таким образом, жители городов, которые имеют высокую стоимость жилья, вынуждены платить в 2 раза больше».
Недоступная цена жилья, переток покупателей на вторичку создает риски для снижения темпов строительства жилья. Напомним, в планах до 2030 года выйти на ежегодный ввод 120 млн кв. м жилья.
«При текущем уровне ключевой ставки платежи по комбинированной ипотеке и рыночной ипотеке на вторичку выровнялись, — отметил Минниханов. — При дальнейшем снижении ключевой ставки покупка вторички станет выгоднее. Возможен переток спроса из первичного сегмента во вторичный. Это может повлечь рост цен на вторичное жилье, снижение темпов строительства жилья. Крайне важно уже сейчас рассмотреть возможность увеличения семейной ипотеки по аналогии со столичными регионами для субъектов с высокой стоимостью жилья».
Семейная ипотека в 2025 году улучшила жилищные условия 543 тыс. российских семей, отчитался глава минстроя РФ Ирек Файзуллин Фото: tatarstan.ru
Кабмин РФ каждый день обсуждает модернизацию семейной ипотеки при сохранении IT-ипотеки, дальневосточной и арктической программ, а также льготной ипотеки в новых регионах, заявил следом вице-премьер РФ Марат Хуснуллин.
«Сохранение льготной ипотеки в России является вынужденной мерой, потому что на льготные программы приходится более 80 процентов выдач, — подчеркнул Хуснуллин. — Это вынужденная мера, и нам она обходится очень дорого».
Несмотря на трудности, застройщики сохраняют высокую активность. С начала года запущено почти 11 млн кв. м проектов новостроек, что на 38% больше аналогичного периода прошлого года, заявил вице-премьер РФ Марат Хуснуллин.
«Общий портфель строящегося жилья сегодня составляет более 118 миллионов квадратных метров, что также превышает прошлогодний показатель», — приводит слова вице-премьера сайт правительства РФ.
Проблему с доступностью жилья видят и в правительстве РФ. «Все больше в стоимости жилья занимают стоимость земли, строительство социальной инфраструктуры», — отметил Хуснуллин. По словам вице-премьера, проблему нужно решать за счет увеличения градостроительного потенциала. А больше всего внимания необходимо уделять индивидуальному жилищному строительству, поскольку ресурс свободных участков исчерпан.
Снижать издержки застройщиков для ускорения запуска проектов также призывал Рустам Минниханов. За пять лет себестоимость строительства жилья в МКД выросла более чем в 3 раза. На это, по словам раиса РТ, повлияли такие факторы:
«Есть участки с готовой инфраструктурой, но строить жилье на них нельзя, — говорил Минниханов. — Только у нас в столице площадь санитарных зон превышает 10 тысяч гектаров. В то же время изменение структуры производства и промышленности в городах позволяет уменьшить санитарную зону предприятий для жилищного строительства. Однако возможность изменения санзон возможна только предприятием и является достаточно затратной процедурой. Предлагаем муниципалитетам выступать инициаторами изменений санзон. Это значительно расширит потенциал застройки городов».
По стране продолжают вовлекать неиспользуемые земли в хозяйственный оборот. Градостроительный потенциал составляет 477 млн кв. м, сказал Хуснуллин. На 1 марта 2026 года по РФ выдали 542 разрешения на строительство 5,6 млн кв. м жилья, что на 30% больше аналогичного показателя прошлого года.
Однако, несмотря на это, в некоторых регионах планы по строительству жилья были выполнены не до конца. По словам Хуснуллина, не достроили, поскольку в каких-то регионах не хватило ипотеки, в других — трудовых ресурсов, а в ряде регионов «это было физически возможности из-за постоянных обстрелов».
Из других заявлений Хуснуллина:
Семейная ипотека в 2025 году помогла улучшить жилищные условия 543 тыс. российских семей, отчитался глава минстроя РФ Ирек Файзуллин. По словам министра, благодаря мерам господдержки в РФ родились 525 тыс. детей, или 14% всех рожденных детей в стране.
Эксперты, впрочем, по-разному оценивают ипотечные «подпорки» в условиях сложнейшего бюджета страны. Есть несколько аспектов.
Во-первых, субсидирование льготных ипотек уже обходится казне в 2 трлн рублей, отмечает один из собеседников «БИЗНЕС Online». Это примерно столько же, сколько минфин надеется выручить от повышения НДС на 2%. А что такое эти 2 трлн рублей? При средней цене «квадрата» в миллионниках России в 186 тыс. рублей — это примерно 11 млн кв. метров жилья, т .е. четверть новостроек, что в стране строится за год. Таким образом, при средней площади в 50 «квадратов» это 220 тыс. квартир. А ведь в России за год выдано 543 тыс. льготных ипотек. Треть ипотечников в принципе могли бы получить жилье вообще бесплатно. Но субсидии будут годами получать банки, а не люди — не раздавать же заемщикам, в самом деле, квартиры просто так!
Второй аспект ипотечного допинга — это рост цен. По оценкам главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной, льготная ипотека стала одной из причин резкого роста цен на жилье. С 2020 по 2025 год «квадрат» подорожал вдвое. «В результате доступность жилья не выросла, даже несмотря на рост доходов населения», — подчеркнула Набиуллина на пресс-конференции осенью прошлого года. При этом объем строительства новостроек вырос всего на 10%. Т. е. страна надрывает бюджет, вкачивая в банки триллионы, и имеет на выходе прибавку в 4 млн кв. м в год.
Катастрофическая нехватка рабочей силы, о которой Хуснуллин сказал на заседании коллегии и говорил ранее, тоже следствие гонки за объемами. Хотите больше строить — прекрасно, дайте материалы и рабочих! А где взять рабочих — завозить индусов, узбеков, корейцев и т. д.? Но эти люди выведут из страны свои зарплаты, а не потратят их внутри опять же на фоне нехватки рабочих.
Еще одна оборотная сторона роста объемов стройки — падение спроса на квартиры и рост затоваренности на рынке. Объем строящегося жилья по сравнению с 2021 годом вырос на 25 млн кв. метров. Но сейчас в среднем по стране не распродано 78% новостроек. А пять лет назад, в 2021-м, покупателя ждало 53% площади новых квартир. Т. е. спрос упал в 1,5 раза. На этом фоне звучат тревожные заявления Хуснуллина о том, что каждый пятый застройщик — в зоне риска срыва проектов. Но чему тут удивляться, если платежеспособный спрос уже не успевает за предложением?
«Вторичное жилье всегда пользовалось приоритетным спросом на рынке недвижимости, поскольку в квартиру можно переехать сразу после покупки, не ожидая окончания строительных и ремонтных работ» Фото: «БИЗНЕС Online»
Оценить идею удвоения лимита для большинства регионов до 12 млн рублей при условии покупки квартир от двух комнат или площадью свыше 60 кв. м «БИЗНЕС Online» также попросил казанских риелторов.
Андрей Савельев — гендиректор компании «НЛБ-Недвижимость»:
— Положительно оцениваю, потому что те лимиты, которые сейчас по 6 миллионов, — это ни о чем. У нас однокомнатная квартира стоит 6 миллионов, поэтому, действительно, надо увеличивать эти лимиты, привязывать количество детей, если только в сторону уменьшения ставки.
Окажет ли это влияние на рынок? Нет, потому что у нас все-таки очень маленькая категория людей попадает под нынешние условия семейной ипотеки. И рождаемость не повысится. Может, и повысится, но не будет ключевым фактором являться то, что, дескать, давай еще сделаем двоих-троих детей, чтобы взять семейную ипотеку. Это так не работает.
Безусловно, сейчас наблюдается переток спроса с первички на вторичку. Все потому, что под семейную ипотеку попадает очень малая категория людей. И со снижением ключевой ставки коммерческая ипотека на вторичном рынке становится все более и более интересней. Но пока, к сожалению, она все равно недоступна. То есть сейчас банки выдают ипотеку в среднем где-то под 20 процентов годовых. Это очень высокая ставка. Можно найти и по 17,5, и по 18 процентов годовых, но это идеальные условия — когда высокий первоначальный взнос и так далее. Поэтому действительно спрос перетекает на вторичку с той точки зрения, что цена квартиры на вторичке существенно дешевле, чем первичка. И это действительно может вызвать снижение количества сделок на первичке.
Гузель Шахимарданова — руководитель отдела продаж АН «Мегалит»:
— Предложение увеличить лимиты на квартиры от двух комнат хорошо тем, что в действительности мера поддержки становится адресной, направленной на улучшение жилищных условий семей с детьми. В текущих реалиях действующего в Казани лимита достаточно на покупку однокомнатной квартиры, при этом минимального первоначального взноса уже недостаточно. При этом жить полноценной комфортной жизнью семье из трех-четырех человек в такой квартире некомфортно. Увеличение лимита делает возможным приобретение в качестве первой квартиры сразу двухкомнатного жилья при наличии минимально требуемого банком первоначального взноса. При этом если дифференцированную ставку все же введут, чем больше детей в семье, тем ниже ставка и, соответственно, платеж, и как следствие, возможность купить квартиру с бо́льшим количеством комнат при более-менее равном платеже.
Что касается повышения рождаемости, то доступность жилья и достаточность площади не единственные, но одни из важнейших факторов, влияющих на рождаемость. Поэтому, да, не исключаю, что данные условия благоприятно скажутся при принятии решения о рождении второго и последующих детей.
Вторичное жилье всегда пользовалось приоритетным спросом на рынке недвижимости, поскольку в квартиру можно переехать сразу после покупки, не ожидая окончания строительных и ремонтных работ. Это экономит время и деньги: не нужно платить за съем жилья, откладывать на ремонт. Если раньше вторичный рынок ассоциировался в большей степени со старым фондом, то сейчас на рынке много предложений в новых сданных ЖК. Неподъемно высокая ставка сдерживала спрос в данном сегменте рынка, и мы видим, как февраль, март, апрель показывают активный рост сделок на вторичном рынке. Для поддержания спроса на новостройки необходимы спрос, возможность покупать и продавать жилье на вторичном рынке, в том числе доступные ставки. Как правило, чтобы купить новостройку, нужно продать вторичку.